Khi nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, việc xác định đúng điều kiện cấp giấy phép đầu tư, chuẩn bị hồ sơ và thực hiện đúng thủ tục là những bước quan trọng để dự án được triển khai hợp pháp.
Từ ngày 01/03/2026, Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 có hiệu lực và là một trong những văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh hoạt động đầu tư tại Việt Nam. Bên cạnh đó, Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, có hiệu lực từ ngày 31/03/2026.
Trong bài viết này, Luật Thiên Thủy sẽ hướng dẫn chi tiết điều kiện cấp giấy phép đầu tư năm 2026, hồ sơ cần chuẩn bị, trình tự thực hiện và những vấn đề nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý trước khi triển khai dự án tại Việt Nam.

1. Giấy phép đầu tư là gì?
“Giấy phép đầu tư” là cách gọi thường được sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) – văn bản ghi nhận thông tin đăng ký của nhà đầu tư về dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.
Đối với nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam, tùy trường hợp, nhà đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục cấp IRC trước hoặc đồng thời với các thủ tục thành lập tổ chức kinh tế, đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp và các thủ tục chuyên ngành khác.
Luật Đầu tư số 143/2025/QH15 được ban hành ngày 11/12/2025 và có hiệu lực từ ngày 01/03/2026.
Do đó, khi tư vấn điều kiện cấp giấy phép đầu tư 2026, cần căn cứ vào Luật Đầu tư 2025 và các văn bản hướng dẫn đang có hiệu lực thay vì tiếp tục áp dụng máy móc các quy định cũ.
2. Điều kiện cấp giấy phép đầu tư năm 2026
Để được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cần rà soát tổng thể dự án, nhà đầu tư, ngành nghề, địa điểm, nguồn vốn và các điều kiện chuyên ngành có liên quan.
2.1. Dự án không thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh
Đây là điều kiện đầu tiên cần kiểm tra khi nhà đầu tư dự kiến triển khai dự án tại Việt Nam.
Nhà đầu tư không được thực hiện dự án có mục tiêu thuộc ngành, nghề cấm đầu tư kinh doanh theo quy định của Luật Đầu tư.
Vì vậy, trước khi chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép đầu tư, nhà đầu tư cần xác định chính xác:
Trường hợp dự án có nhiều mục tiêu kinh doanh, cần rà soát từng ngành nghề để xác định có ngành nghề bị cấm hoặc phải đáp ứng điều kiện đầu tư hay không.
2.2. Nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, một trong những nội dung quan trọng nhất khi xin cấp IRC là xác định điều kiện tiếp cận thị trường.
Tùy ngành nghề, nhà đầu tư nước ngoài có thể phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến:
Ví dụ, cùng là hoạt động kinh doanh dịch vụ nhưng có ngành nghề nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu 100% vốn, trong khi một số lĩnh vực có thể bị giới hạn tỷ lệ sở hữu hoặc phải đáp ứng thêm điều kiện chuyên ngành.
Do đó, việc tra cứu điều kiện tiếp cận thị trường nên được thực hiện trước khi xác định cơ cấu vốn và xây dựng hồ sơ dự án.
Đây cũng là một trong những bước Siglaw thường thực hiện khi tư vấn xin giấy phép đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài.
2.3. Dự án phải có địa điểm thực hiện phù hợp
Nhà đầu tư cần xác định địa điểm thực hiện dự án và bảo đảm địa điểm này phù hợp với mục tiêu, quy mô cũng như các quy định pháp luật có liên quan.
Tùy dự án, hồ sơ có thể cần tài liệu chứng minh quyền sử dụng địa điểm như:
Ngoài việc có địa chỉ cụ thể, nhà đầu tư cần kiểm tra khả năng triển khai dự án tại địa điểm đó, đặc biệt về:
Không nên ký hợp đồng thuê địa điểm dài hạn trước khi kiểm tra khả năng đáp ứng pháp lý của địa điểm, bởi đây là một trong những nguyên nhân có thể khiến hồ sơ đầu tư phải điều chỉnh.
2.4. Nhà đầu tư phải chứng minh khả năng bố trí vốn thực hiện dự án
Một nội dung quan trọng trong hồ sơ xin cấp giấy phép đầu tư là nguồn vốn và khả năng thực hiện dự án.
Nhà đầu tư cần xây dựng cơ cấu vốn phù hợp với quy mô dự án, thường bao gồm:
Tùy trường hợp, tài liệu chứng minh năng lực tài chính có thể bao gồm:
Một lỗi thường gặp là nhà đầu tư đăng ký vốn đầu tư quá lớn nhưng không có tài liệu đủ sức chứng minh khả năng tài chính tương ứng.
Vì vậy, vốn đầu tư nên được xây dựng dựa trên nhu cầu thực tế của dự án và khả năng tài chính của nhà đầu tư.
2.5. Dự án phải đáp ứng điều kiện về công nghệ, môi trường và các điều kiện chuyên ngành nếu có
Không phải mọi dự án đều chỉ cần đáp ứng điều kiện theo Luật Đầu tư.
Nếu dự án thuộc lĩnh vực đặc thù, nhà đầu tư có thể phải đáp ứng thêm điều kiện theo pháp luật chuyên ngành.
Ví dụ, tùy hoạt động cụ thể có thể phát sinh yêu cầu liên quan đến:
Do đó, được cấp IRC không đồng nghĩa với việc dự án đã có đầy đủ tất cả giấy phép để đi vào hoạt động.
Sau khi được cấp IRC, nhà đầu tư vẫn có thể phải thực hiện thêm các thủ tục chuyên ngành trước khi triển khai hoạt động kinh doanh.
2.6. Dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư phải hoàn thành thủ tục trước
Một số dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.
Trong trường hợp này, nhà đầu tư không nên hiểu rằng chỉ cần chuẩn bị hồ sơ xin IRC là có thể triển khai dự án.
Trình tự pháp lý có thể bao gồm:
Xác định dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư → thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư → thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư/cấp IRC theo trường hợp áp dụng → thực hiện các thủ tục sau cấp phép.
Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư được xác định tùy thuộc vào tính chất, quy mô, địa điểm và lĩnh vực của dự án.
3. Hồ sơ xin cấp giấy phép đầu tư năm 2026
Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cần được xây dựng theo tính chất của dự án và hình thức đầu tư.
Về cơ bản, nhà đầu tư cần chuẩn bị các nhóm tài liệu sau:
3.1. Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư
Văn bản này thể hiện các thông tin cơ bản về:
3.2. Tài liệu pháp lý của nhà đầu tư
Đối với nhà đầu tư là cá nhân, thường cần chuẩn bị giấy tờ nhận dạng/hộ chiếu.
Đối với nhà đầu tư là tổ chức, hồ sơ có thể bao gồm:
Đối với giấy tờ do nước ngoài cấp, cần kiểm tra yêu cầu hợp pháp hóa lãnh sự, dịch và chứng thực trước khi đưa vào hồ sơ.
3.3. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính
Nhà đầu tư chuẩn bị tài liệu phù hợp với nguồn vốn dự kiến sử dụng để thực hiện dự án.
Có thể bao gồm:
3.4. Tài liệu về địa điểm thực hiện dự án
Tùy trường hợp, hồ sơ có thể cần:
3.5. Đề xuất dự án đầu tư
Đề xuất dự án cần bảo đảm tính thống nhất với các tài liệu khác trong hồ sơ, đặc biệt là:
Thông tin giữa đề xuất dự án, tài liệu chứng minh tài chính, hợp đồng thuê địa điểm và hồ sơ pháp lý của nhà đầu tư phải thống nhất.
4. Thủ tục xin giấy phép đầu tư năm 2026
Bước 1: Kiểm tra điều kiện đầu tư
Trước tiên cần xác định:
Đây là bước quan trọng nhất bởi nếu xác định sai ngay từ đầu thì hồ sơ có thể phải sửa đổi nhiều lần.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ
Nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ theo đúng hình thức đầu tư và đặc điểm của dự án.
Các tài liệu bằng tiếng nước ngoài cần được xử lý theo yêu cầu pháp luật về hợp pháp hóa lãnh sự, dịch thuật và chứng thực.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Hồ sơ được nộp tại cơ quan đăng ký đầu tư có thẩm quyền theo quy định hiện hành, tùy thuộc vào địa điểm và tính chất của dự án.
Không nên áp dụng cứng nhắc cách hiểu “tất cả dự án ngoài khu công nghiệp nộp tại Sở Tài chính, còn dự án trong khu công nghiệp nộp Ban quản lý”, mà cần xác định cơ quan có thẩm quyền theo Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP tại thời điểm thực hiện thủ tục. Nghị định 96/2026/NĐ-CP hiện là văn bản hướng dẫn quan trọng thi hành Luật Đầu tư 2025.
Bước 4: Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét hồ sơ
Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và xem xét các nội dung liên quan đến dự án theo quy định.
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có nội dung cần làm rõ, nhà đầu tư có thể được yêu cầu sửa đổi, bổ sung.
Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
Nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định, nhà đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC).
Sau khi được cấp IRC, nhà đầu tư cần tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý khác tùy trường hợp, chẳng hạn:
5. Một số lưu ý quan trọng khi xin giấy phép đầu tư năm 2026
5.1. Không nên xác định vốn đầu tư theo một con số “cho đẹp hồ sơ”
Vốn đầu tư cần phù hợp với quy mô và khả năng thực hiện dự án.
Nếu vốn đăng ký quá cao so với năng lực tài chính của nhà đầu tư, hồ sơ có thể phát sinh yêu cầu giải trình hoặc bổ sung tài liệu.
5.2. Phải kiểm tra điều kiện tiếp cận thị trường trước khi lựa chọn ngành nghề
Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Trước khi ký hợp đồng, thuê địa điểm hoặc góp vốn, nhà đầu tư nên kiểm tra trước tỷ lệ sở hữu, hình thức đầu tư và các điều kiện áp dụng đối với ngành nghề dự kiến.
5.3. Địa điểm dự án phải được kiểm tra trước
Không phải địa chỉ nào cũng phù hợp để đăng ký dự án đầu tư.
Nhà đầu tư nên kiểm tra tình trạng pháp lý của địa điểm và khả năng triển khai hoạt động dự kiến trước khi hoàn thiện hồ sơ.
5.4. Phân biệt IRC và ERC
Đây là hai loại giấy tờ khác nhau:
Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thành lập công ty tại Việt Nam để thực hiện dự án, có thể phát sinh cả thủ tục đầu tư và thủ tục đăng ký doanh nghiệp.
5.5. Được cấp IRC chưa có nghĩa là được kinh doanh ngay
Sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư cần rà soát các điều kiện kinh doanh và giấy phép chuyên ngành tương ứng.
Đặc biệt đối với các lĩnh vực có điều kiện, doanh nghiệp cần hoàn thành các thủ tục cần thiết trước khi chính thức cung cấp sản phẩm, dịch vụ.
6. Câu hỏi thường gặp về điều kiện cấp giấy phép đầu tư
Người nước ngoài có bắt buộc phải xin giấy phép đầu tư không?
Không phải mọi hình thức đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài đều được thực hiện theo cùng một thủ tục.
Tùy hình thức đầu tư, mục tiêu, quy mô và trường hợp cụ thể, nhà đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục cấp IRC hoặc thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp và các thủ tục khác theo Luật Đầu tư.
Do đó, cần xác định hình thức đầu tư trước khi kết luận có phải xin IRC hay không.
Có cần chứng minh năng lực tài chính khi xin IRC không?
Nhà đầu tư cần chuẩn bị tài liệu chứng minh khả năng bố trí vốn thực hiện dự án theo yêu cầu của hồ sơ và tính chất dự án.
Tài liệu sử dụng để chứng minh phải phù hợp với quy mô vốn đăng ký và nguồn vốn dự kiến.
Công ty FDI có phải xin giấy phép đầu tư khi thành lập không?
Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế tại Việt Nam, cần xác định trình tự thủ tục đầu tư và đăng ký doanh nghiệp áp dụng cho trường hợp cụ thể.
Không nên chỉ dựa vào tên gọi “công ty FDI” để xác định thủ tục mà cần xem xét nhà đầu tư, tỷ lệ sở hữu, ngành nghề, hình thức đầu tư và dự án.
Dịch vụ xin giấy phép đầu tư tại Luật Thiên Thủy
Luật Thiên Thủy cung cấp dịch vụ xin Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) cho nhà đầu tư Việt Nam và nhà đầu tư nước ngoài có nhu cầu triển khai dự án tại Việt Nam.
Dịch vụ được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể, bao gồm:
Kết luận
Điều kiện cấp giấy phép đầu tư năm 2026 cần được xem xét dựa trên nhiều yếu tố, trong đó quan trọng là ngành nghề và mục tiêu dự án, điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài, địa điểm thực hiện, quy mô và nguồn vốn, năng lực của nhà đầu tư cũng như các điều kiện chuyên ngành.
Đặc biệt, từ năm 2026, nhà đầu tư cần cập nhật quy định của Luật Đầu tư 2025 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP, thay vì chỉ dựa trên các hướng dẫn cũ. Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ ngày 01/03/2026 và Nghị định 96/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/03/2026.
Nếu doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư nước ngoài đang cần xin giấy phép đầu tư, cấp IRC hoặc thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài, việc rà soát điều kiện và cơ cấu hồ sơ trước khi nộp sẽ giúp hạn chế đáng kể thời gian sửa đổi, bổ sung hồ sơ.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY
Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, TP. Hồ Chí Minh
Hotline: 0911 732 048