BẢO ĐẢM THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ THEO LUẬT ĐẦU TƯ 2025: QUY ĐỊNH MỚI TỪ 01/03/2026

Từ ngày 01/03/2026, Luật Đầu tư 2025 chính thức có hiệu lực và tiếp tục quy định cơ chế bảo đảm thực hiện dự án đầu tư nhằm bảo đảm nhà đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, hạn chế tình trạng giữ đất, chậm đưa dự án vào hoạt động. Đối với nhiều dự án có sử dụng đất, nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ hoặc có bảo lãnh của tổ chức tín dụng trước khi được giao đất hoặc cho thuê đất, trừ một số trường hợp được miễn.

Vậy những dự án nào phải ký quỹ, trường hợp nào được miễn, mức ký quỹ bao nhiêu và thời điểm thực hiện khi nào? Hãy cùng Luật Thiên Thủy tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư là gì?

Bảo đảm thực hiện dự án đầu tư là nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư nhằm cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được cơ quan nhà nước chấp thuận.

Theo Điều 30 Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ này bằng một trong hai hình thức:

• Ký quỹ tại tổ chức tín dụng theo quy định; 
• Có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. 

Việc áp dụng cơ chế này giúp nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất và nguồn lực đầu tư hiệu quả.

2. Những trường hợp phải bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Theo Điều 30 Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư phải thực hiện ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng nếu dự án thuộc trường hợp:

• Đề nghị Nhà nước giao đất;  
• Đề nghị Nhà nước cho thuê đất; 
• Đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. 

Đây là nhóm dự án có liên quan trực tiếp đến việc sử dụng quỹ đất của Nhà nước nên phải thực hiện cơ chế bảo đảm nhằm hạn chế tình trạng dự án chậm triển khai hoặc không triển khai.

3. Trường hợp được miễn ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Không phải mọi dự án đều phải thực hiện ký quỹ. Luật Đầu tư 2025 quy định 05 trường hợp được miễn, gồm:

Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Nếu quyền sử dụng đất đã được xác lập thông qua đấu giá theo quy định pháp luật thì không phải thực hiện ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất

Đối với dự án đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, pháp luật không yêu cầu thực hiện thêm nghĩa vụ ký quỹ.

Nhận chuyển nhượng dự án đã hoàn thành nghĩa vụ ký quỹ

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án mà chủ đầu tư trước đó đã:

• Thực hiện ký quỹ; hoặc 
• Đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ ghi trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. 

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất hợp pháp thì không phải ký quỹ.

Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản

Đây cũng là trường hợp được miễn thực hiện bảo đảm dự án đầu tư theo Luật Đầu tư 2025.

4. Mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP

Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định mức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư được tính theo phương pháp lũy tiến trên tổng vốn đầu tư của dự án như sau:

Lưu ý khi xác định vốn đầu tư

Khoản vốn dùng để tính mức ký quỹ không bao gồm:

• Tiền sử dụng đất; 
• Tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước; 
• Chi phí xây dựng các công trình phải bàn giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành (nếu có). 

Nếu tại thời điểm ký thỏa thuận bảo đảm chưa xác định chính xác chi phí công trình bàn giao thì cơ quan đăng ký đầu tư sẽ căn cứ vào dự toán trong hồ sơ đề xuất dự án để xác định số tiền ký quỹ.

5. Thời điểm thực hiện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Theo khoản 5 Điều 27 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, thời điểm thực hiện được quy định như sau:

Đối với dự án đầu tư thông thường

Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp bảo lãnh ngân hàng:

• Sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư; 
• Trước khi thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu nhà đầu tư không tạm ứng kinh phí); 
• Hoặc trước khi ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (nếu đã tạm ứng kinh phí bồi thường). 

Đối với dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt

Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ:

• Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; 
• Trước thời điểm thực hiện các thủ tục về đất đai; 
• Hoặc trong vòng 30 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với trường hợp khu đất đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng. 

6. Thời hạn bảo đảm thực hiện dự án đầu tư

Thời hạn bảo đảm được tính:

• Từ thời điểm nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ ký quỹ hoặc nộp bảo lãnh; 
• Đến khi số tiền ký quỹ được hoàn trả, bị nộp vào ngân sách nhà nước hoặc bảo lãnh hết hiệu lực theo quy định. 

Đối với dự án chia thành nhiều giai đoạn, việc ký quỹ và hoàn trả tiền ký quỹ được thực hiện theo từng giai đoạn.

Nhà đầu tư cũng có thể:

• Chuyển số tiền ký quỹ còn lại của giai đoạn trước sang giai đoạn tiếp theo; hoặc 
• Gia hạn hiệu lực bảo lãnh thay vì phải thực hiện lại từ đầu. 

7. Một số lưu ý đối với nhà đầu tư

Khi thực hiện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư cần lưu ý:

• Xác định chính xác dự án có thuộc trường hợp phải ký quỹ hay được miễn. 
• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để ký kết thỏa thuận bảo đảm với cơ quan đăng ký đầu tư. 
• Lựa chọn hình thức ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng phù hợp với kế hoạch tài chính. 
• Thực hiện đúng thời hạn để tránh ảnh hưởng đến tiến độ giao đất, cho thuê đất hoặc triển khai dự án. 
• Đối với dự án FDI, cần đồng thời rà soát quy định về Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC) và các điều kiện đầu tư áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài. 

Dịch vụ tư vấn đầu tư nước ngoài tại Luật Thiên Thủy

Việc xác định dự án có phải ký quỹ hay không, tính đúng mức bảo đảm, chuẩn bị hồ sơ đầu tư và làm việc với cơ quan nhà nước đòi hỏi doanh nghiệp phải nắm rõ quy định của Luật Đầu tư 2025 và các văn bản hướng dẫn.

Luật Thiên Thủy cung cấp dịch vụ thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài và tư vấn đầu tư trọn gói, bao gồm:

• Tư vấn điều kiện đầu tư đối với từng ngành nghề; 
• Xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC); 
• Thành lập doanh nghiệp FDI; 
• Tư vấn nghĩa vụ ký quỹ, bảo đảm thực hiện dự án đầu tư; 
• Thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư; 
• Tư vấn pháp lý trong quá trình triển khai dự án. 

Đội ngũ chuyên gia của Luật Thiên Thủy sẽ hỗ trợ doanh nghiệp tối ưu hồ sơ, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và hạn chế các rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Kết luận

Từ ngày 01/03/2026, Luật Đầu tư 2025 tiếp tục quy định rõ về bảo đảm thực hiện dự án đầu tư đối với các dự án có sử dụng đất. Nhà đầu tư cần xác định đúng trường hợp phải ký quỹ hoặc được miễn, tính toán chính xác mức bảo đảm theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP và thực hiện đúng thời điểm để bảo đảm tiến độ triển khai dự án.

Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị thành lập công ty có vốn đầu tư nước ngoài, thực hiện dự án FDI hoặc cần tư vấn về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định mới, Luật Thiên Thủy sẵn sàng đồng hành và hỗ trợ trọn gói.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

CÔNG TY TNHH TƯ VẤN LUẬT THIÊN THỦY

Địa chỉ: Tòa nhà MORITZ, 140 Nguyễn Văn Khối, Phường Thông Tây Hội, TP. Hồ Chí Minh

Hotline: 0911 732 048

Email: congtythienthuy2022@gmail.com